экономический интернет - журнал

 Все статьи - www.nbene.narod.ru

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ.

АДАПТАЦИЯ МИРОВОГО ОПЫТА

Дуденко И. И. 

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой - стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надёжных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в орга­низации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различ­ными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Американская система обеспечения ипотеки дешёвыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трёх ипотечных агентств, основная задача которых - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдаёт ипотечный кредит заёмщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определённого срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заёмщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением ценных бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удаётся выселить неплатёжеспособного заёмщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заёмщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заёмщиков, подкреплённые залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заёмщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это даёт возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешёвых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогопла­тельщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают всё возможное, чтобы дешёвыми кредитами не пользовались люди, поку­пающие элитное жилье. Поэтому существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаём. У нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования. Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счёт покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счёт увеличения объёма принимаемых на себя рисков.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объёмы оказываемых населению роз­ничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита.

За формирование кредитного дела (андеррайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заёмщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентст­ва, в свою очередь, непрерывно поддерживают твёрдую оферту на по­купку стандартных рублёвых кредитов с доходностью 15% в рублях. Данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется са­мим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Также необходимо отметить, что совокупный капитал Региональных ипотечных агентств 44 регионов, сегодня составляет 1.8 млрд. руб. И в соответствии с требованиями Агентства по достаточности собственного капитала, они позволяют рефинансировать до 18 млрд. руб. ипотечных кредитов.

Суть немецкой системы обеспечения дешёвых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже ры­ночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заёмщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди — члены кассы. Низкая доход­ность депозита — своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Основным достоинством системы является её полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких услови­ях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пы­таются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заёмщика подтверждения платёжеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

В России так же уже разрабатывается закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. Имеется богатый опыт его использования в бывших соцстранах, таких, как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач — законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить её без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. По­этому следует определиться по четырём наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации не имеют права работать со средствами физических лиц (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории).

Второй вопрос - статус и, соответственно, правовое пространство, в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законо­проекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиаль­ный — на него ложится разработка нормативной базы и надзор за де­ятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жёстко регла­ментироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средст­ва должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в зако­не должны быть чётко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвёртый по порядку, но не по важности вопрос — гарантии целе­вых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внёс в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент.

В итоге, обе структуры — ипотечные банки и стройсберкассы — упи­раются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства (Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредит­ных организаций, которые имеют право существовать в РФ).

В условиях значительного подъёма процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешёвый ипотечный кредит.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берёт на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заёмщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

В России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсо­лютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жёстком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические по­следствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожи­дании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время её раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной госу­дарством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую за­дачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмеча­ется удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспе­чения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведён к минимуму при правильной оценке платежеспособности заёмщика.

Отчётливо прослеживается тен­денция к снижению процентных ставок, особенно по рублёвым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается бан­ки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешёвых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются:

·        нерешённость ряда правовых вопросов,

·        высокие кредитные и процентные риски;

·        отсутствие дол­госрочных и относительно дешёвых ресурсов;

·        недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения,

·        экономическая нестабильность предприятий-работодателей,

·        неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надёж­ность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать пред­посылки для привлечения инвестиции в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и раз­вития широкомасштабной ипотеки — это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию такого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с под­готовкой кадров и так далее, либо создания иного федерального центра.

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее. В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нём присутствует подробная регламентация большинства важ­ных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на зало­женную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперёд в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Принятие пакета законов, в частности закона «Об ипотечных ценных бумагах» и внесение поправок в ряд других, должно определить прозрачную и чётко выверенную систему взаимоотношений между всеми субъектами ипотечной схемы от владельца ипотечной ЦБ до конечного получателя кредита. Снимет ли принятие закона все существую­щие юридические противоречия? Даст ли импульс притоку капиталов в ипотечный бизнес? На все эти вопросы сможет дать ответ только время.

 назад